Bail commercial: les travaux sont à la charge du locataire ou du bailleur? 

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De manière classique, le bail commercial prévoit que le locataire prendra  les locaux en l’état et au titre des travaux qu’il prendra à sa charge tous travaux de réparation de toute nature, réfections, remplacements, mise ou remise en état (…) que celles-ci soient le résultat du temps passé ou l’insuffisance ou le défaut d’entretien ou de réparation de l’occupant et de ses prédécesseurs (sauf travaux de l’article 606 du code civil).

En effets, les gros travaux de l’article 606 du code civil incombent au bailleur, lequel ne peut s’en exonérer. Il en va de même des travaux rendus nécessaires pour cause de vétusté, et donc liées à la dégradation naturelle du temps. Dans ce dernier cas, le bail peut toutefois valablement prévoir que le locataire aura la charge des travaux qui résultent de la vétusté.

S’agissant par exemple de la porte d’entrée du local, qui laisserait passer l’eau en cas de pluie, cet élément relève des gros travaux de l’article 606 (voir not., s’agissant de fenêtres défectueuses n’assurant plus une protection suffisante contre la pluie CA Rennes, 17 décembre 1998, n°97-475) sauf à ce que le preneur se soit expressément engagé à une telle réparation (CA Paris, 9 juin 2010, n°05-5851).

Cette réparation relève donc des travaux qui incombent au bailleur au titre du clos et du couvert.

Nouvel exemple s’agissant de la climatisation. Celle-ci ne fait en principe pas partie des gros travaux visés par l’article 606 du Code civil.

Toutefois, la jurisprudence s’est durcie en la matière, et a pu estimer que la réfection complète d’un système de climatisation relevait des grosses réparation, le coût devant alors en être supporté par le preneur.

De surcroit, la jurisprudence relève qu’un défaut du système de climatisation, connu du bailleur et préalable à la mise en location du bien, incombe à celui-ci au titre de son obligation de délivrance conforme des locaux, et ce d’autant plus pour des locaux à usage de bureaux dans le sud de la France (Cour d'appel d'Aix en Provence, 30 juin 2014, n° 12/12599). Outre la réparation du système dans ce cas, après expertise judiciaire, le bailleur a été condamné à des dommages et intérêts à hauteur de 30 % du loyer depuis l’origine du bail.

Toutefois, et contrairement aux grosses réparations, le bailleur peut s’exonérer de l’obligation de délivrance conforme contractuellement, notamment en prévoyant que le preneur prendra les locaux en l’état, sans pouvoir exiger la moindre remise en état de la part du bailleur.

Encore une fois, il faut donc être attentif lors de la rédaction du bail, lequel peut avoir des conséquences importantes quant à la poursuite de la relation contractuelle.

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