L'indemnité d'éviction due en fin de bail commercial

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L’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement (art. L. 145-14 C.Com.). En l’absence de préjudice, il n’y a pas d’indemnité d’éviction (Cass. 3ème civ., 10fév. 1999, n°97-16.134).

L’indemnité est constituée d’une indemnité principale qui est :

  • Soit une indemnité de remplacement,
  • Soit une indemnité de transfert.


L’indemnité principale correspond de principe, et selon les termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, au préjudice de perte du fonds de commerce (à savoir la valeur marchande du fonds de commerce).

Toutefois, il ne s’agit que d’une présomption, le bailleur pouvant démontrer que le préjudice subi est moindre (à savoir, si possibilité de déménagement de l’activité, il y a lieu au versement d’une indemnité de transfert, correspondant au montant du droit au bail). Il appartient au bailleur de démontrer la transférabilité du fonds de commerce.

Aucune règle impérative pour le calcul de l’indemnité d’éviction n’existe, le juge est souverain pour en déterminer le calcul et la valorisation du préjudice subi par le preneur (depuis Cass. Com., 14 décembre 1964, n°62-10549).

En pratique, et à défaut d’accord entre bailleur et preneur, une expertise sera ordonnée, avec désignation d’un expert judicaire auprès de la Cour d’appel de Montpellier.

Il est important à ce stade d’être accompagné  d’un avocat, afin de chiffrer au plus juste le montant de cette indemnité.

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