Renégocier son loyer commercial en raison du Coronavirus

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Votre avocat en baux commerciaux à Montpellier vous informe.

(actualisation du 29/04/2020) sur le non paiement des loyers en bas de l'article.


La demande de suspension du loyer telle qu’exposée dans mon précédent article peut tendre les relations avec votre bailleur, et entrainer différents contentieux au cours du bail.

Outre cette suspension, il existe deux autres possibilité pour renégocier votre loyer commercial et son montant.

1°) L’imprévision :

Cette possibilité est prévue par l’article 1195 du Code civil qui prévoit :  « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation ».

Cette disposition ne s’applique qu’aux baux commerciaux conclus après le 1er octobre 2016. Elle permet dans le cadre d’une négociation, et au motif d’une diminution du chiffre d’affaire, en l’occurrence causée par la crise sanitaire du Covid-19, de solliciter une diminution de loyer par le biais de cette renégociation.

A défaut d’accord, la partie la plus diligente pourra saisir le juge pour voir fixer les nouvelles conditions financières du bail.

Le juge peut alors moduler les obligations du locataire durant l’actuelle période, et par exemple prévoir une reprise du montant du loyer initial progressive.


2°) La révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce

Au minimum 3 ans après la signature du bail commercial, la révision du loyer peut être demandée.

Le locataire peut ainsi demander une baisse du montant du loyer. Cette demande peut, et devrait, être formée dès à présent. En effet, le nouveau loyer sera fixé à la valeur du jour de la demande de révision.

Or en l’ état, le marché locatif est au plus bas.

Là encore, il conviendra en amont de négocier avec votre bailleur dans un soucis de célérité. Mais à défaut d’accord, la saisine du juge est possible, lequel devra, via une expertise, déterminer la valeur locative au jour de la demande de révision.


Le locataire commercial n’est ainsi pas démuni au regard de l’actuelle crise sanitaire.

PRECISIONS SUR LE NON PAIEMENT DES LOYERS:


Les dispositions spéciales pendant la crise sanitaire actuelle ne précisent pas que le preneur locataire peut ne plus payer son loyer.

Toutefois, le droit commun des contrats pourrait le permettre sur le fondement de l'exception d'inexécution. Toutefois, si votre bailleur refuse, une procédure judiciaire sera vraisemblablement engagée par celui-ci. Il convient dès lors de formaliser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception en arguant de vos difficultés liées à l'impossibilité d'ouvrir votre commerce au public.

Cette possibilité n'est toutefois pas encore validée par la jurisprudence, et doit demeurer à notre sens exceptionnelle en raison de grandes difficultés financières.
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